Gli effetti del COVID sui mutui
24 Luglio 2020
La crisi indotta dalla pandemia da coronavirus continua a picchiare duro sul settore immobiliare. Si trova costretta a prenderne nuovamente atto Nomisma (già in parte lo aveva fatto a marzo) nel “II Osservatorio sul Mercato Immobiliare – Luglio 2020” presentato il 22 luglio, che sottolinea innanzi tutto: “L’analisi congiunturale del mercato immobiliare a luglio 2020 non può prescindere da una contestualizzazione nello scenario economico di famiglie e imprese alla luce dello shock intervenuto con l’emergenza sanitaria da Covid-19″. E oggi “la prospettiva di una recessione di portata rilevante rappresenta lo spauracchio con cui il mercato immobiliare italiano si trova a dover fare i conti nella ripartenza post lockdown”.
Il fatto è che, da una parte, la crisi economica tende a indebolire buona parte della domanda di case che, come evidenzia Nomisma nello studio, “ancor più che in passato, necessiterebbe del supporto creditizio per portare a compimento le proprie intenzioni”. E, dall’altro lato, proprio per via della recessione in arrivo, “gli istituti di credito saranno costretti a irrigidire i criteri di erogazione dei prestiti per non incorrere nuovamente in un eccesso di inadempienze come già avvenuto in occasione della precedente crisi” del 2008-2009. Ciò, chiosa Nomisma, “contribuirà a generare un corto circuito tra una domanda più debole del passato e più dipendente dal canale creditizio e un’offerta di credito più rigida e attenta nel selezionare i soggetti a cui erogare i finanziamenti”.
In questo contesto, Nomisma prevede una massiccia contrazione dei mutui per l’acquisto di abitazioni, che andrà a consolidarsi nella seconda metà del 2020, quando le due tendenze si rafforzeranno ulteriormente. Come già fatto a marzo, la società di consulenza specializzata tra l’altro nel mercato immobiliare tratteggia tre diversi scenari, uno base, uno più mite o soft e uno più drastico o hard. Nello scenario base, la stima è di un crollo del 18% delle erogazioni di nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni nel 2020 (-12,6% nello scenario soft e -24,3% in quello hard) a quota 35,3 miliardi. Nel 2021 si prevede un nuovo crollo a doppia cifra, pari all’11,5%, mentre per l’anno successivo si stima una ripresa del 6,4 per cento.
“Nonostante tassi vantaggiosi – ha detto l’amministratore delegato di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio durante la presentazione dell’osservatorio – prevediamo un calo delle erogazioni di mutui. Ciò avrà ricadute significative sul settore immobiliare”. Più nel dettaglio, secondo Nomisma, “al mercato immobiliare residenziale verrà meno parte del sostegno del sistema creditizio che, secondo le stime realizzate prima dell’emergenza sanitaria, avrebbe garantito un supporto rilevante al settore”. Ecco che così, per il 2020, nello scenario base, si prevede un calo complessivo di compravendite di case pari al 18%, a 494 mila unità, mentre lo scenario hard tratteggia un -22% e quello soft un -14,1 per cento. Le cose dovrebbero poi migliorare sensibilmente nel 2021, quando Nomisma “ipotizza il protrarsi di tendenze negative nella prima metà dell’anno, seppure di entità decisamente più contenuta rispetto a quelle registrate nell’anno in corso, peraltro controbilanciate dall’evoluzione prevista per la seconda metà del 2021, tanto da determinare una sostanziale stabilità delle transazioni residenziali”.
In maniera inconsueta, invece, i prezzi sembrano essersi adeguati subito alla discesa delle compravendite di case. Scrive Nomisma in proposito: “Se il brusco calo registrato dall’attività transattiva nella prima metà del 2020 è stato una logica conseguenza delle misure restrittive e dell’impossibilità fisica da parte della domanda di visionare gli immobili e di realizzare le transazioni, per certi versi stupisce la reattività con cui i prezzi hanno recepito i primi cali all’interno delle città monitorate dal nostro Osservatorio”. “La rigidità dei prezzi spesso salutata con favore è invece un elemento di inefficienza che tende ad allungare le recessioni” ha chiarito Dondi. Così, nello scenario “base” si stima una contrazione media annua del 2,6% nel segmento abitativo, che potrebbe salire al -4,1% nell’ipotesi più drastica e scendere al -1,4% in quella più rosea.
Distribuendo il calo dei prezzi sulle principali città italiane, per Nomisma “nonostante il pesante tributo pagato all’emergenza sanitaria, sarà Milano a evidenziare un andamento deflattivo più contenuto tra tutte le 13 grandi città monitorate, con il ritorno a tassi di variazione positivi già a partire dal prossimo anno nelle proiezioni dello scenario ‘base’. Nell’ipotesi più favorevole, i prezzi immobiliari di Milano tornano a crescere già a partire dalla seconda metà del 2020, recuperando di fatto i cali della prima parte dell’anno, mentre nello scenario avverso i prezzi flettono per tutto il triennio di previsione”.
Se per le abitazioni si vede la proverbiale luce in fondo al tunnel, le prospettive sono fosche per il comparto degli uffici. “Sul non residenziale di piccole dimensioni – ha detto Dondi – è buio fitto. C’erano già segnali negativi prima. E ora c’è poco mercato o non ce n’è proprio”. “Se per il comparto residenziale – si legge nello studio di Nomisma – è comunque possibile provare a delineare una prospettiva di rilancio, ancorché lontano, diversa appare la situazione del mercato degli immobili di impresa. La fragilità economica di molte aziende, la minore propensione agli investimenti e, soprattutto, l’indisponibilità bancaria ad aperture di credito non solidamente motivate, contribuiscono a definire un quadro a tinte fosche. La sostanziale inattività odierna è destinata a protrarsi, cancellando i timidi progressi faticosamente conseguiti in un contesto che da oltre un decennio non è mai tornato a essere veramente favorevole”.